一、政策出台背景

为贯彻落实《辽宁省人民政府关于印发<辽宁省推动经济稳中求进若干政策举措>的通知》（辽政发〔2024〕1号），降低我市房地产市场交易成本，支持职工采用多样化方式解决基本住房需求，满足职工多品种、多层次住房贷款需求，不断扩大住房公积金制度受益面，结合我市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，制定《商业银行个人住房贷款转换住房公积金贷款顺位抵押业务实施细则》。

二、政策出台目的

为更好地满足盘锦缴存职工对商业性个人住房贷款转个人公积金贷款业务的需求，进一步发挥住房公积金制度保障作用，扩大公积金贷款支持范围，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款偿还压力，促进我市房地产业平稳健康发展。

三、有关政策解读

公积金顺位抵押是一种特定的金融操作，它涉及到在借款人尚未完全偿还商业住房贷款的情况下，通过与原商业银行的协商，允许公积金中心作为房屋的第二个抵押权人。在这种情况下，公积金中心会向借款人发放一笔贷款，用于先期偿还全部的商业贷款。当这些贷款被还清后，原有的商业贷款抵押就会被解除，转变为仅由公积金中心的抵押权存在。这种做法可以避免借款人需要自行筹集大量资金提前偿还商业贷款，同时也节省了借款人抵押贷款的时间成本。

   （一）什么是顺位抵押商转公贷款业务：顺位抵押商转公贷款业务是指缴存职工及配偶在盘锦行政区域范围内购房，已办理与盘锦公积金中心有合作关系的商业银行个人住房按揭贷款，在未结清贷款且该房产已出不动产权证抵押权人仍为原商贷银行，原商贷银行同意新增中心为第二顺位抵押权人的情况下，职工无需自筹资金结清原商业住房贷款，由盘锦公积金中心将职工申请的个人住房公积金贷款资金发放至原商业银行结清原商贷，从而转换为个人住房公积金贷款。

   （二）顺位抵押商转公贷款的特点：“无需大额‘过桥资金’，为贷款职工家庭解决筹钱难题。”职工满足4项基本条件，即可申请办理顺位抵押“商转公”。一是原住房贷款商业银行与盘锦公积金中心建立业务合作关系。二是原商业贷款设定抵押的住房在盘锦市行政区域范围内，且已办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》。三是本套住房无其他抵押、查封等权利受限情形。四是职工同意自筹资金偿还原商业贷款剩余本息超出公积金贷款金额的差额部分。

   （三）哪些银行可以办理顺位抵押商转公贷款业务：目前，通过顺位抵押方式办理商转公贷款业务的商业银行须已与盘锦公积金中心签订业务合作协议，现有业务合作的商业银行分别是：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、盘锦银行、交通银行、盛京银行、邮储银行、阜新银行、兴业银行，共计10家。

   （四）申请顺位抵押方式办理商转公贷款的职工，除符合现行公积金贷款政策规定的条件外，还需注意其他一些应符合的条件：原住房贷款商业银行(以下简称原商贷银行)与我中心已签订《商业银行个人住房贷款转换住房公积金贷款顺位抵押业务合作协议》，并出具《同意办理顺位抵押联络单》；原商业贷款设定抵押的住房在盘锦市行政区域范围内，已办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》；除原商贷银行设立的抵押权以外，本套住房无其他抵押、查封、保全、设定居住权等权利受限的情形，能办妥第二顺位抵押登记手续；职工同意自筹资金偿还原商业贷款剩余本息超出公积金贷款金额的差额部分，并按要求结清原商业贷款，积极配合办理相关抵押权登记和注销手续。

   （五）职工办理顺位抵押商转公业务的流程大概是什么样的：向银行申请提前还贷→中心受理和审批→各方签订合同→银行授权职工办理顺位抵押登记→中心放款至商业银行→职工办理贷款结清和撤押。

   （六）申请条件解读：

可以从四个方面理解商转公贷款申请条件：

1.借款申请人和共同申请人（也就是本人和配偶），应同时满足以下条件：

   （1）至少有一方应按盘锦公积金中心缴存有关规定，建立住房公积金账户，并至少应在申请贷款前连续缴存6个月公积金（不含补缴），且申请贷款时公积金账户处于正常缴存状态；

   （2）近5年内个人征信无连续6次，累计12次逾期记录；

   （3）借款申请人及其配偶均无尚未还清的住房公积金贷款；借款申请人及其配偶有其他尚未结清的商业贷款、消费类贷款及信用卡透支额度时，根据对借款申请人及其配偶还款能力的试算额度进行扣减后，再综合其它因素确定最终公积金贷款发放额度。

2.使用商业贷款购买的住房，应同时满足以下3个条件和3个要求：

3个条件：

   （1）原商贷所购自住住房位于盘锦市行政区域内；

   （2）已下发不动产权证书且用途为自住住宅；

   （3）仅有1个抵押登记，抵押权人为原商贷银行。

3个要求：

   （1）住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不能再申请住房公积金个人住房贷款；

   （2）第二套住房公积金个人住房贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；

   （3）对购买房屋套数认定方式：核查盘锦市不动产共享到盘锦市大数据管理局的房产登记数据信息。对执行政策起到判断职工住房“套数”有作用的、可运用的数据信息均列入核查范围。

3.申请人和共同申请人名下未结清的住房商业贷款，应同时满足以下条件：

   （1）已偿还1年（含）以上；

   （2）商贷银行同意提前全部偿还该笔贷款。

4.需要特别强调的事项

   （1）借款申请人和共同借款人无尚未还清的住房公积金贷款；

   （2）借款申请人和共同借款人没有给他人未结清的合同作担保人；

   （3）借款申请人和共同借款人不是其他借款人的辅助还款人；

   （4）借款申请人和共同借款人没有经法院判决认定的经济问题，没有经济纠纷案件；

   （5）应符合住房公积金贷款其他申请条件。

    解读人：徐铭    解读电话：0427-12329

    相关政策：http://www.pjzfgjj.cn/2024_08/19_08/content-483912.html